A Reforma Tributária e a nova Lei Complementar 214/2025 prometem apertar o cerco contra a informalidade no mercado de aluguéis, entrando em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) obrigará proprietários e inquilinos a declarar seus vínculos de locação, permitindo que a Receita Federal faça um cruzamento de dados automático e identifique a omissão de rendimentos de aluguel.
Proprietários de imóveis que atualmente não declaram os rendimentos de aluguel têm um prazo curto para se regularizar. A nova legislação instituirá mecanismos que tornarão a fiscalização dos contratos de locação praticamente automática, expondo milhares de locadores a multas retroativas, juros e até mesmo a acusações de crime fiscal por sonegação.
Cadastro CIB: O “Pulo do Gato” da Fiscalização
O cerco fiscal se fecha com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que tornará obrigatória a informação sobre a situação de cada imóvel e seus contratos de locação. O cruzamento dessas informações com as declarações de Imposto de Renda será a ferramenta-chave para a Receita identificar inconsistências.
O especialista em Direito Empresarial, Samuel Rangel de Miranda, afirma que a mudança é um ponto de virada. “A partir do momento que um inquilino declara [o aluguel], a Receita Federal vai querer saber de quem é o imóvel e para quem ele está pagando. Se quem está recebendo não declarou, aí vem a consequência desastrosa”, alerta o advogado.
As Consequências de Não Declarar o Aluguel
A omissão dos rendimentos de aluguel pode resultar em graves prejuízos financeiros e legais. As consequências vão muito além de uma simples notificação da malha fina:
- Autuação Fiscal: Multas e juros pelo não pagamento do imposto devido, que incidem sobre a omissão.
- Dívida Retroativa: A Receita Federal pode cobrar os valores devidos referentes aos últimos cinco anos, conforme o Artigo 174 do Código Tributário Nacional.
- Risco de Crime Fiscal: Em casos comprovados de fraude ou dolo para sonegação de imposto, o locador pode cometer crime fiscal, sujeito a pena de reclusão.
Com a Selic alta e a aplicação de multas, uma dívida de pequeno valor pode mais que dobrar rapidamente.
Como a Receita Federal Rastreará os Contratos
A era da informalidade chega ao fim, pois as fontes de informação do Fisco se multiplicaram, tornando o cruzamento de dados um processo rotineiro. A partir de 2026, o sistema fará o cruzamento automático entre o cadastro do inquilino e o do locador.
Os principais métodos de rastreamento incluem:
- Declaração do Inquilino: O locatário deverá informar quem é o locador em sua declaração de Imposto de Renda.
- Imobiliárias: Se o contrato passar por uma imobiliária, ela é obrigada a declarar a comissão recebida, indicando de quem recebeu e para quem o repasse foi feito.
- Monitoramento de PIX: Transações via PIX acima de R$ 2 mil são informadas aos bancos e monitoradas pela Receita, servindo de indício de movimentação não declarada.
Estratégias de Regularização e Redução de Imposto
Para proprietários com aluguéis antigos não declarados, a melhor estratégia é agir imediatamente, antes de serem notificados. A regularização pode ser feita por meio da denúncia espontânea (Artigo 138 do CTN), que evita a multa.
O processo exige a retificação das declarações anteriores e a inclusão dos valores de aluguel. É vital que locador e locatário informem valores idênticos para evitar a malha fina. A dívida pode ser parcelada em até 60 vezes no site da Receita Federal.
Dicas Essenciais:
- Carnê-Leão: A declaração do imposto deve ser feita mensalmente pelo Carnê-Leão, e não apenas na declaração anual de abril, para evitar multa.
- Deduções: É possível abater do imposto sobre aluguel despesas como IPTU, condomínio e taxas imobiliárias, desde que vinculadas ao imóvel locado.
Para quem busca reduzir a alíquota, a migração dos imóveis para uma holding patrimonial é uma alternativa. Enquanto na pessoa física a alíquota pode chegar a 27,5%, na pessoa jurídica (holding), ela cai para cerca de 11,33%. O especialista recomenda fazer a transferência ainda em 2025, devido ao julgamento no STF sobre a imunidade do ITBI, que pode encarecer o processo.
